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DPE : Les pièces transformées doivent-elles être comptées dans le chiffrage de la surface habitable ? (Pour les DPE de Bordeaux et ses environs, Villenave-d'Ornon, Bègles, Talence...)

Il est possible parfois d'avoir de grandes différences sur le chiffrage annoncé par les diagnsotiqueurs et les vendeurs. 
Cette différence s'explique parfois par le simple fait que le diagnostiqueur refuse de compter des pièces dont la destination a été changée.
Ainsi, un garage qui a été transformé en chambre, à moins d'un justificatif (comme l'attestation de la mairie) ne devrait pas être compté comme une pièce habitable.

Il arrive que le diagnostiqueur passe à côté d'informations importantes. Mais nous avons constaté que parfois aussi, c'est le notaire qui ne relaie pas l'information qui détaille pourtant correctement un vice de type présence de termites.
C'est pour cela que nous pensons qu'il est important pour l'acheteur de bien lire le rapport, et pas simplement le résumé. 
Si la maison a des termites dans le jardin, la chose est loin d'être anodine, en particulier si la maison a une terrasse en bois. Il est important de le savoir.
Si les combles n'ont pas été visités, attention, cela peut être préjudiciabble car il n'a pas été observé l'isolation, la présence d'amiante, et des dégâts éventuels sur la charpente.

Le métier de diagnostiqueur attire de nombreux candidats à la conversion.
C'est un métier facile d'accès avec une formation courte. Pour les futurs indépendants, l'investissement est limité (il faut prévoir toutefois une somme de 30000 euros).
Pour réussir dans la durée, il faut réunir quelques qualités.
La curiosité pour aller ouvrir des placards, trappes, coffres, voir les combles, etc....
La rigueur, pour faire ces démarches de manière la plus systématique possible.
Et le relationnel étant donné que ce métier implique un contact direct auprès de la clientèle et des prescripteurs (pour les indépendants).

Bordeaux Sud diagnostic immobilier membre de la FIDI, fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier

Depuis ce mois-ci, Bordeaux Sud Diagnostic Immobilier est membre de la FIDI, Fédération Interprofessionnelle du Diagnostic Immobilier. 
La fédération regroupe plus de 700 cabinets de diagnsotic, pour plus de 1500 diagnsotiqueurs. 
Comme tout regroupement interprofessionnel, son objectif est la promotion et la valorisation de la profession. 

Certe, le nouveau DPE a été modifié dans le bon sens dans la meure où certains éléments à défaut dont les murs sont moins pénalisés qu'au tout début de son introduction.
Il n'empêche, depuis que la méthode sur factures a été supprimé, les surprises continuent de pleuvoir.
En fait, les diagnostisqueurs attribuent de mauvaise notes, certes, parfois liées aux qualités intrinsèques du bien, mais souvent aussi, par le simple fait qu'ils n'ont pas d'information.
Prenons l'exemple d'un plafond rampant, le diagnostiqueur aura peu de chances de valoriser son isolation faute de pouvoir la voir, si on ne lui présente pas de document justificatif.
À ce jeu là, on tombe facilement sur des notes rédhibitoires et facilement jusqu'aux G pour les petites surfaces.

Le DPE a changé.
Depuis juillet dernier, les diagnostics liés aux habitations ne peuvent plus être réalisés sur factures comme c'était le cas pour les maisons et appartements d'avant 1949.
Par conséquent, les DPE "Vierge" deviennent obsolètes et sont retoqués au compromis de vente.
Autre changement, le DPE devient opposable et se réalise uniquement sur la base de documents ou de caractéristiques visibles.
À partir de 2022, les DPE, pour les habitations de classe F ou G devront s'accompagner d'audits énergétiques.

Depuis juillet dernier, le nouveau DPE est en vigueur. Il y a certaines conséquences à relever concernant ce diagnostic en particulier pour les détendteurs de DPE "vierge" vu que ces derniers ne sont plus acceptés. .
De manière générale, les anciens DPE qui étaient réalisés pour les maisons et appartements anciens ne sont pas plus acceptés par les notaires. Et ils ne le sont pas de manière systématique pour les DPE "vierge". Le DPE est valable 10 ans
Les DPE des maisons plus récentes sont parfois également refusés au titre que justement est en vigueur ce nouveau DPE.
Pour le reste, pas de changement :
Les diagnostics termites et ERP (risques et pollutions) sont obligatoires pour n'importe quel bien à vendre. Ces 2 diagnostics sont valables 6 mois.
Le diagnostic amiante est obligatoire pour les biens (d'habitation ou non) construits avant juillet 1997. La date qui prévaut est celle du permis de construire. Si le précédent diagnsostic révèle une absence d'amiante et qu'il a été réalisé après 2012, alors il n'y a pas d'obligation à le refaire. Ce diagnostic est valable 3 ans.
Le diagnostic plomb est obligatoire pour les habitations d'avant 1949. Le vendeur n'est pas obligé de le refaire si un précédent diagnostic a révélé une absence de plomb. A préciser que le diagnsotic ne s'intéresse qu'aux revêtements, pas aux canalisations.
Ce diagnostic est valable 1 an.
Le mesurage Carrez est obligatoire pour les biens en co-propriété.  Si le vendeur en possède déjà un, il n'est pas obligé de le refaire, à moins que l'habitation ait subi des travaux.
Les diagnostics électricité et gaz sont obligatoires pour les habitations de plus de 15 ans.
Le diagnostic assainissement collectif est obligatoire pour les maisons et parfois les appartements de certaines villes de la CUB, mais à Bordeaux.
Ces 3 diagnostics (électricité, gaz, assainissement) comme l'amiante sont valables 3 ans.

À Bordeaux, peut être plus qu'ailleurs, où les combles des maisons anciennes sont peu visitées car souvent habitées par des personnes âgées, le réel état d'un bien ne peut pas être estimé que par un diagnostiqueur.
Le diagnostiqueur doit statuer sur la présence de termites, d'amiante, de plomb et de problèmes de sécurité liés à l'électricité et le gaz.
Il ne peut pas être compétent pour indiquer si des combles sont en bon état ou non. C'est le charpentier qui le sera.
Par contre, le diagnostiqueur peut alerter pour avoir visité les combles sur des problématiques qu'il pressent, du type humidité ou de bois abîmé, voir brisé. 

Villenave d'Ornon fait partie des villes de l'agglomération bordelaise où il est demandé de faire faire des diagnostics assainissement collectif dans le cadre de la vente d'une maison.
Ceci du fait d'un arrêt municipal qui le stipule. Le vendeur peut faire appel à la CUB ou à tout autre intervenant pourvu qu'il soit assuré et formé à ce diagnostic.
Attention, le diagnostic assainissement collectif n'est pas assujetti à une quelconque norme de sorte qu'aucune certification particulière n'est exigée. Encore, une fois, n'importe quel diagnostiqueur pourvu qu'il soit formé et assuré, peut réaliser ce diagnostic. 
Villlenave d'Ornon, comme n'importe quelle ville de la Gironde, doit faire l'objet d'expertises en matière de détection d'éventuelles infestation de termites.
Ensuite, les autres diagnostics demandés sont :
- l'ERP (Risques et pollutions),
- l'amiante, pour toutes les maisons d'avant 1997.
- le plomb, pour toutes les maison d'avant 1949.
- l'électricité, pour toutes les installations de plus de 15 ans.
- le gaz, pour toutes les installations de plus de 15 ans.
- le DPE (Diagnostic Performance Energétique).
Attention, il existe des quartiers entre la psicine et Chambéry par exemple où des règlements de co-propriété sont encore en cours, de sorte que le mesurage Carrez peut-être demandé.
De manière générale, le Mesurage Carrez est exigé dès que la maison dépend d'un règlement de co-propriété comme c'est parfois le cas dans les lotissements.

Les diagnostics immobiliers à la vente (et à la location) sont obligatoires, que ce soit pour une maison, un appartement ou un local commercial.
Selon le type du bien (maison, appartement ou local), les diagnostics ne seront pas forcément les mêmes.
Point commun à tous les diagnostics à la vente, les termites et l'ERP (Risques et Pollutions), à réaliser même pour des maison ou appartemnts neufs.
Ensuite, il n'y a des diagnostics particuliers aux habitations, maisons et appartements, à savoir les diagnsotics plomb, électricité et gaz. 
Les diagnostics électricité, et le cas échéant gaz, ne sont à réaliser que pour les maisons et appartements d'avant 2006.
Le plomb (diagnostic CREP) est à réaliser pour les maisons et appartements d'avant 1949.
Ensuite, l'amiante sera à rechercher pour tous les biens (maisons, appartemnets, locaux commerciaux) construits avant juillet 1997.
Commun également à tous les diagnostics, le DPE (Diagnostic Performance Energétique).
Enfin, pour seuls les biens en co-propriété, il y a les mesurages Carrez.
Le tarif va donc dépendre de l'étendue des diagnostics à réaliser.
Ensuite, il va dépendre de la surface à étudier.
Nous conernant, on s'intéressera à la surface habitable pour une maison, et au nombres des pièces habitables pour un appartement.
Deux exemples de prix :
- une maison d'avant 1949 de 90 m2 avec tous les diagnostics à faire dont le gaz : 295 euros TTC.
- une maison construite  de 90m21949 et 1997 avec le gaz : 245 euros TTC.

Beaucoup de vendeurs font venir les diagnostiqueurs uniquement au moment à  l'approche de l'acte authentique de vente devant le notaire.
C'est risqué car même pour une maison ou un appartement récent, des surprises peuvent subvenir.
Que ce soit pour le DPE ou le Carrez, les superficies établies par la profession des diagnostiqueurs sont souvent moins disantes que celles obtenues par les agents immobiliers.
Les différences sont parfois importantes, en particulier, lorsque la maison contient des plafonds rampants, là, il faut normalement ne prendre en compte que la partie en-dessous d'1,8 m.
C'est un exemple parmi d'autres.
Ainsi, si l'offre s'est présentée en fonction du prix au m2, cela peut compliquer la suite.
En électricité, lorsque l'acheteur découvre que son installation n'est pas reliée à la terre, c'est aussi dommageable.
Le pire, bien sûr, c'est d'apprendre juste avant la siganture, la présence d'indices d'infestation de termites. Autant dire que la confiance en prend un sérieux coup.
Ce sont des situations parmi d'autes embarrassantes parmi d'autres qui auraient pû être évitées par le simple d'avoir introduit dès en amont du processus de vente, les problèmes remontés par le diagnostiqueur.

À Bordeaux, comme partout en Gironde, les termites doivent être pris au sérieux.
Les termites attaquent le bois par le sol, et de manière pas toujours rationnelle.
À Bordeaux, il est fréquent de trouver des traces d'infestation dans les caves où l'on a laissé notamment les solives au contact des murs porteurs. 
Il est possible qu'ils s'attaquent aux combles. Des infestations ont déjà été constatés dans des combles de faible hauteur.
Dans les environs de Bordeaux, les termites peuvent se retrouver en particulier dans les zones boisées ou sinon, dans des jardins où l'on laissé du bois traîné à même le sol.
En Gironde, toutes les régions sont concernées, Bordeaux centre-ville, ses environs, comme Villenave d'Ornon, Gradignan, Cestas, Canejan, Bègles, Talence, Mérignac,..., où dans toutes ces villes, il a été constaté des indices d'infestation de termites, ensuite, du côté de Langon, le Médoc, Lacanau...